Kiedy można domagać się zniesienia służebności?

Zgodnie z art. 285 kodeksu cywilnego nieruchomość może zostać obciążona służebnością – prawem rzeczowym polegającym na tym, że właściciel określonej nieruchomości może w określonym zakresie korzystać z nieruchomości obciążonej takim prawem albo też na ograniczeniu zakresu uprawnień właściciela nieruchomości obciążonej wobec jego nieruchomości. Służebność stanowi obciążenie dla właściciela danej nieruchomości, dlatego często pojawia się pytanie, czy i w jakich wypadkach może być zniesiona.

Czy służebność może zostać zniesiona?

Służebność ustanawiana jest przy pomocy notariusza – obciążenie nieruchomości wymaga bowiem aktu notarialnego. Jest co do zasady prawem bezterminowym, nie oznacza to jednak, że nie może zostać zniesiona. Niekiedy zdarza się bowiem, że ustanowione prawo służebności straci swoje gospodarcza uzasadnienie i będzie jedynie nadmiernie obciążać właściciela nieruchomości władnącej. Może się tak zdarzyć na przykład w momencie, gdy nieruchomość, na rzecz której została ustanowiona służebność drogi koniecznej, uzyska dostęp do drogi publicznej. Niekiedy służebność może też wygasnąć – dzieje się tak w sytuacji, gdy prawo nie jest wykonywane przez okres co najmniej 10 lat.

Kto rozstrzyga o zniesieniu służebności?

Zasadniczym sposobem zniesienia służebności jest niewątpliwie umowa między właścicielem nieruchomości władnącej oraz właścicielem nieruchomości obciążonej. Bardzo często zdarza się jednak, że właściciel nieruchomości obciążonej i właściciel nieruchomości władnącej mają rozbieżne opinie na temat zasadności zniesienia służebności, przede wszystkim jej przydatności dla właściciela nieruchomości władnącej, jak i nadmiernego obciążenia dla właściciela nieruchomości obciążonej. W takim przypadku jedynym rozwiązaniem jest droga sądowa.

Przypadki zniesienia służebności

Kodeks cywilny przewiduje dwie możliwości zniesienia służebności zawarte kolejno w artykule 294 i 295. Właściciel nieruchomości obciążonej może domagać się zniesienia służebności, jeśli wskutek zmiany stosunków ustanowiona służebność stałą się dla niego zbyt uciążliwa. Takie zniesienie służebności następuje w tym przypadku za wynagrodzeniem, a ponadto wymaga wykazania, że zniesienie służebności nie uniemożliwi korzystania z nieruchomości władnącej zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. Istnieje także możliwość zniesienia służebności bez wynagrodzenia. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, gdy służebność utraciła wszelkie znaczenie dla nieruchomości władnącej, a tym samym gdy istnienie służebności w żaden sposób nie zwiększa stopnia użyteczności nieruchomości.