Zakup działki budowlanej powinien wiązać się z obowiązkowym sprawdzeniem wszystkich niezbędnych szczegółów – także tych związanych z dojazdem do niej. W każdym innym przypadku istnieje ryzyko konieczności podjęcia kroków związanych z ustanowieniem służebności drogi koniecznej.

Czym jest służebność drogi koniecznej

Definicja służebności drogi koniecznej została zawarta w artykule 145 Kodeksu Cywilnego, który jasno formułuje przepis, iż w przypadku gdy dana nieruchomość nie posiada odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, to jej właściciel może wystąpić do właścicieli gruntów sąsiednich o ustanowienie (za wynagrodzeniem) potrzebnej służebności drogowej. Ten sam przepis dotyczy także sytuacji, w której właściciel danej działki nie ma dostępu do budynków gospodarskich przynależnych do danej nieruchomości. Jednak w tym przypadku należy podkreślić, iż służebność drogi koniecznej nie może być ustanowiona w każdym przypadku. Przepis ten nie ma na celu podniesienia komfortu przejazdu właściciela działki (na przykład poszerzenia danej drogi), ale zapewnienie dotarcia do drogi publicznej w sytuacji, gdy takiego dostępu nie ma lub gdy ten dostęp jest nieodpowiedni. Jednak Kodeks Cywilny nie definiuje pojęcia “nieodpowiedni”, więc w praktyce oznacza to, iż każdy przypadek jest rozpatrywany indywidualnie. W większości przypadków nie wystarczy jedynie subiektywne odczucie właściciela nieruchomości, a sama służebność drogi koniecznej musi uwzględniać interes społeczno – gospodarczy. W praktyce chodzi o to, aby zminimalizować ewentualne konflikty pomiędzy sąsiadami.

Jak ustanowić służebność drogi koniecznej

Ustanowienie służebności drogi koniecznej następuje głównie na dwa sposoby:

  • poprzez umowę w formie aktu notarialnego (zawartą pomiędzy właścicielami działek), w której strony określają odcinek drogi koniecznej oraz ewentualne opłaty za nią,
  • poprzez orzeczenie sądowe (w przypadku braku porozumieniu obu stron, to sąd rozstrzyga konflikt i decyduje o ewentualnym ustanowieniu drogi koniecznej).

W niektórych sytuacjach służebność drogi koniecznej może być także ustanowiona na skutek decyzji administracyjnej, ale ma to miejsce jedynie w przypadku celów użyteczności publicznej.

Najszybszym i najprostszym sposobem na ustanowienie służebności drogi koniecznej jest wzajemne porozumienie pomiędzy sąsiadami. Wejście na drogę sądową nie tylko wiąże się z dodatkowymi kosztami, ale także staje się zarzewiem wieloletnich konfliktów.